Kto je prehlasovaný vlastník?

Na úvod článku navrhujem označovať zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov za „bytový“. No jednak som tak už práve teraz urobil, ale dúfam že drvivá väčšina čitateľov bude chápať obsah pojmu „bytový zákon“.

Bytový zákon operuje pojmom „prehlasovaný vlastník“ v texte dvakrát:

1. v § 8b ods. 1, v zmysle ktorého správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom

2. v § 14 ods. 8, v zmysle ktorého má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.

Definovanie pojmu „prehlasovaný vlastník“ je veľmi dôležité aj z toho dôvodu, že práva § 14 ods. 8 určuje, že v prípade ak sa v lehote 30 dní na súd takýto vlastník neobráti, jeho právo zaniká, v zmysle teórie práva ide teda o pre prekluzívnu lehotu. Preto by malo byť jasné, kto spadá do tejto skupiny a kto nie. V každom prípade je nutné uviesť, že ak sa prehlasovaný vlastník podľa tohto ustanovenia obráti na súd, jeho podanie musí byť smerované proti vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom, ktorí žalobcu prehlasovali. Opäť nie je jednoznačne určené, čo sa touto skupinou rozumie. Či sú to všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome alebo je to skupina vlastníkov prítomných na konkrétnej schôdzi, ktorí daného vlastníka reálne prehlasovali. Každopádne je nutné uviesť, že právo obrátiť sa na súd má výhradne len vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Nemôže tak urobiť nájomca, jedine ak by na túto činnosť bol výslovne splnomocnený priamo vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru a v tomto prípade by nájomca konal v mene vlastníka. Sám by však takýto návrh podať nemohol.

Nadviazal by som na odsek jeden § 14, v zmysle ktorého „má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o ....“. Uvedené samozrejme platí aj pre hlasovanie na zhromaždení spoločenstva. Poukázal by som práve na spojenie „právo a povinnosť“ podľa ktorého je možné určiť hranicu medzi prehlasovaným a (ne)prehlasovaným vlastníkom. Ak vychádzame z určenia, že účasť na správe a hlasovaní je právom a povinnosťou zároveň, tak je jasné, že za prehlasovaného vlastníka určíme len toho, kto sa danej konkrétnej schôdzi zúčastnil, ale nehlasoval, prípadne hlasoval proti výsledku schôdze. Každopádne bol fyzicky prítomný a mal možnosť vyjadriť svoj názor na body schôdze. Vyložil si text zákona v plnej správnosti tak, že išlo tak ako o jeho právo, tak aj o jeho povinnosť, ktorú si splnil. Uviedol by som na podporu tohto argumentu aj rozhodnutie Krajského súdu v Prešove sp. zn. 5Co/195/2013 zo dňa 9.9.2014, v ktorom sa uvádza že „oprávnenie podať žalobu o neplatnosť schôdze, písomného hlasovania patrí vlastníkom, ktorí sa schôdze (zhromaždenia) síce zúčastnili a o konkrétnej otázke nehlasovali, resp. sa zdržali hlasovania alebo ich hlasovanie proti by neovplyvnilo výsledky hlasovania.“

Druhým názorom na určenie prehlasovaného vlastníka je, že ide o takú osobu, ktorá je v každom prípade prehlasovaná. Stačí ju teda z objektívneho pohľadu zaradiť do širšej skupiny osôb, proti ktorým smeruje rozhodnutie prijaté na schôdzi. Bez ohľadu na to, či sa schôdze zúčastnila alebo nie. Takýto vlastník si môže povedať, že je fakticky prehlasovaným, lebo spadá do skupiny ľudí, ktorí nehlasovali za prijatie konkrétneho rozhodnutia. Takýto vlastník ale akosi zabúda na svoje povinnosti a myslí len na svoje práva. Vykladá si zákon a svoju osobnú pozíciu reštriktívne a pozerá len jednou optikou na problematiku z vlastného uhla. Podľa môjho názoru by mal súd podanie vlastníka, ktorý nebol prítomný na hlasovaní a podal návrh na rozhodnutie vo veci, zamietnuť, práve z dôvodu neúčasti na schôdzi. Širšie chápanie obsahu pojmu „prehlasovaný vlastník“ si privlastnil OS v Bánovciach nad Bebravou v rozhodnutí číslo 2C/9/2017 zo dňa 21.3.2017, v ktorom uznal za prehlasovaného vlastníka takú osobu, ktorá na schôdzi nebola prítomná a priznal jej postavenie tzv. opomenutého vlastníka. Problematickým je odôvodnenie tohto rozhodnutia, podľa ktorého „bola potrebná väčšina vlastníkov za predmetný návrh a pri rozhodovaní sa tak uplatnil väčšinový princíp, a teda vôľa väčšiny. Na uvedenom by nemenila nič ani účasť žalobcu na písomnom hlasovaní, resp. vyjadrenie jeho nesúhlasu s predkladaným návrhom“. Súdu zrejme uniklo, že je možná situácia, kedy by jeden hlas „proti“ mohol spôsobiť rovnosť hlasov. Vždy ide totiž o jeden konkrétny hlas, ktorý sa viaže na byt a nebytový priestor, ktorý má veľkú váhu práve z titulu práva a povinnosti vlastníka.

Špecifickým v tejto oblasti je názor Krajského súdu v Prešove sp. zn. 21Co/4/2013 zo dňa 4.7.2013, v ktorom sa uvádza, že „žalobca má ako vlastník bytu popri špecifickom právnom prostriedku obsiahnutom v ustanovení § 14 bytového zákona aj obecné právne prostriedky súdnej ochrany na zvrátenie stavu, ktorý vznikol v dôsledku rozhodnutia prijatého aj formou písomného hlasovania, a to určovacou žalobou podľa ustanovenia § 80 písm. c) O.s.p. Nemožno tak vylúčiť možnosť preskúmavania rozhodnutia vlastníkov bytov okrem prípadov podľa § 14 cit. zákona. Súd je oprávnený rozhodovať o určení neplatnosti či o zrušení prijatých rozhodnutí a je oprávnený preskúmavať prijaté rozhodnutia a existuje viacero možností kedy sa môžu vlastníci obrátiť s návrhom na preskúmanie rozhodnutia na súd, ale v prejednávanej veci prijaté rozhodnutie je výsledkom procesu kolektívneho rozhodovania, je vôľou  vlastníkov bytov.“ Odôvodnenie rozhodnutia je podľa môjho názoru chaotické a je kontraproduktívne. Z toho dôvodu by sa na tento typ rozhodovania mali vťahovať práve ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z.. 30-dňová lehota, počas ktorej sa môže prehlasovaný vlastník obrátiť na súd, je lehotou prekluzívnou. Znamená to, že uplynutím tejto lehoty jeho právo zaniká. Samotný text § 14 ods. 8 uvádza, že „inak jeho právo zaniká“. Na základe uvedeného by teda návrh prehlasovaného vlastníka na určenie vo veci súdom mal byť zamietnutý. V opačnom prípade by toto ustanovenie nemalo žiadny zmysel.

Ideálnym riešením by mohlo byť definovanie postavenia prehlasovaného vlastníka v novom zákone o správe bytových domov tým spôsobom, že by sa uvedené právo priznalo len vlastníkovi prítomnému na schôdzi alebo zhromaždení. Kým však uvedená situácia nastane, a ja verím že to nebude až tak ďaleká budúcnosť, budeme musieť praktické problémy prekonávať výkladom zákona.

JUDr. Marek Perdík